Theo Luật Đất đai 2013, nguyên tắc bồi thường thiệt hại về tài sản, ngừng sản xuất, kinh doanh khi Nhà nước thu hồi đất là chủ sở hữu tài sản hợp pháp gắn liền với đất bị thiệt hại về tài sản thì được bồi thường.
Khi Nhà nước thu hồi đất mà tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài phải ngừng sản xuất, kinh doanh mà có thiệt hại thì được bồi thường thiệt hại. Tuy nhiên, thực tế cho thấy vẫn còn khá nhiều bất cập, cần phải sớm được điều chỉnh, cụ thể hoá khi sửa đổi Luật Đất đai lần này.
Giao đất thì dễ nhưng thu hồi khó
Thời gian qua, tỉnh Quảng Ngãi có giao đất cho một số doanh nghiệp để thực hiện dự án. Tuy nhiên, một số doanh nghiệp sau quá trình đầu tư, đi vào hoạt động hoặc đang trong giai đoạn đầu tư thì phát sinh những bất cập dẫn đến dự án “chết yểu” hoặc tạm ngừng hoạt động chờ tái đầu tư.
Xét thấy việc để đất đã cấp cho doanh nghiệp là lãng phí, tỉnh Quảng Ngãi đã ban hành quyết định thu hồi hoặc bàn phương cách thu hồi đất đã giao. Thế nhưng, mệnh lệnh hành chính đã không thể thực hiện được trong thực tiễn khi vấp phải những quy định liên quan khác.
Sau 18 năm giao đất, đến nay dự án Khu du lịch Thiên Đàng "chết yểu" nhưng tỉnh Quảng Ngãi không thể thu hồi được.
Đơn cử như dự án Khu du lịch Thiên Đàng mà tỉnh Quảng Ngãi giao cho Công ty TNHH Thiên Đàng (sau đổi tên Công ty CP Thiên Đàng) để xây dựng dự án du lịch từ năm 2005 với tổng vốn đầu tư gần 200 tỉ đồng (sau điều chỉnh nâng lên hơn 1.800 tỉ đồng). Thế nhưng, đã 18 năm trôi qua, dự án rơi vào cảnh “chết yểu” khi mà nhiều hạng mục giờ như “bãi tha ma”.
Tỉnh Quảng Ngãi “tiếc” đất vàng bỏ hoang nên đã tiến hành các bước để thực hiện việc thu hồi đất và thu hồi chủ trương đầu tư dự án. Song, lãnh đạo Ban quản lý KKT Dung Quất và các KCN Quảng Ngãi khi được lãnh đạo tỉnh đặt vấn đề, đã thẳng thắn thừa nhận: “Không thể thu hồi được. Nếu dùng mệnh lệnh hành chính thu hồi thì doanh nghiệp sẽ kiện tỉnh ra tòa. Mà ở đó phần thua nghiêng về phía tỉnh nhiều hơn”.
Tương tự, cũng tại Quảng Ngãi, năm 2008, Ban quản lý KKT Dung Quất cấp chủ trương đầu tư cho Công ty TNHH Eastar KIC Việt Nam (Công ty KIC Việt Nam) đầu tư dự án Nhà máy Eastar KIC Việt Nam.
Ngày 14/12/2009, tỉnh ban hành quyết định giao hơn 12ha đất, tại xã Bình Thuận, huyện Bình Sơn cho doanh nghiệp với thời hạn thuê đất 69 năm. Sau đó, vào năm 2011, Sở TN&MT tỉnh Quảng Ngãi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi nhà đầu tư nộp đủ 9,1 tỉ đồng tiền thuê đất theo hình thức trả tiền thuê đất 1 lần.
Tuy nhiên, Công ty KIC Việt Nam triển khai dự án không đảm bảo tiến độ phê duyệt, nên Ban quản lý KKT Dung Quất liên tiếp ký 3 quyết định gia hạn thời gian hoàn thành. Sau đó, nhà đầu tư này có xây dựng một số hạng mục nhưng rồi không đi vào hoạt động.
Nghịch lý hơn là doanh nghiệp có vốn đầu tư FDI này đã tiến hành chuyển nhượng dự án cho một đối tác trong nước với số tiền nhiều tỷ đồng. Qua nhiều lần làm việc và tỉnh Quảng Ngãi đã tổ chức trên dưới 10 cuộc họp bàn giải pháp, kể cả bàn đến phương án…. kéo nhau ra tòa, cuối cùng tỉnh Quảng Ngãi mới có thể thu hồi được khu đất 4 mặt tiền ở cảng biển Dung Quất.
Việc Nhà nước giao đất/cho thuê đất nhưng sau đó thu hồi lại đất đã cấp không hẳn chỉ là vấn đề tiền bồi thường thiệt hại mà kéo theo đó còn nhiều vấn đề khác.
Theo ông Nguyễn Đức Trung, Quyền giám đốc Sở TN&MT Quảng Ngãi, đối với doanh nghiệp được Nhà nước giao đất và trong thời gian thuê đất, đang đầu tư thì việc xác định thiệt hại về giá trị của doanh nghiệp khi Nhà nước tiến hành thu hồi đất là đương nhiên vì đó là quy định của pháp luật về đất đai.
Tuy vậy, việc xác định giá trị như thế nào thì phải có đơn vị tư vấn lập dự toán trên cơ sở các phần việc phải thực hiện như di dời nhà máy, thiết bị, vật liệu… sau đó thẩm định và đưa vào dự toán bồi thường.
“Thực tiễn về đất đai trong thu hồi đất dù ít gặp phải nhưng đã từng xảy ra, đó là DN chưa hoạt động mà đang trong quá trình xây dựng…, thậm chí là chưa xây dựng.
Vậy lúc này Nhà nước thực hiện thu hồi đất thì phải tiến hành thẩm định giá trị đầu tư dự án để tiến hành bồi thường. Tuy nhiên, lúc này mới chỉ là giá trị hữu hình, còn giá trị vô hình chúng ta không thấy và không thể xác định được giá trị thì tính thế nào?”, ông Trung nếu vấn đề.
Theo ông Trung, giá trị vô hình hiện tại các văn bản quy phạm pháp luật chưa đề cập đến. Cụ thể là giá trị thương hiệu DN, vấn đề này do thị trường quyết định, đánh giá, còn cơ quan Nhà nước thì không. Như vậy, luật đã chưa thể cụ thể hóa các vấn đề để khi thu hồi đất không tạo thêm những bất cập mới.
Quy hoạch sử dụng đất phải có tầm nhìn trên 20 năm
Cũng theo ông Trung, có thực tế nữa là sau khi giao đất cho DN đầu tư nhưng Nhà nước lại phải thu hồi đất vài năm sau đó để thực hiện một số dự án quan trọng khác. Như vậy, lúc đó căn cứ vào đâu để xác định khả năng thu hồi vốn của DN khi Nhà nước thu hồi đất, trong khi đa phần DN thuê đất 49 năm để thực hiện dự án?
Nhiều chuyên gia cho rằng việc thu hồi đất đã giao cho doanh nghiệp cho thấy quy hoạch đất đai có quá nhiều bất cập và cần phải điều chỉnh cho phù hợp.
Trong trường hợp doanh nghiệp sau khi được giao đất, cho thuê đất sẽ đầu tư trong 5 năm và đi vào hoạt động, sau 10 năm thì mới hòa vốn. Nhưng chưa đến 10 năm thì Nhà nước đã thu hồi đất, lúc đó giải quyết thế nào, nhất là việc hoàn vốn của doanh nghiệp và lợi nhuận của doanh nghiệp?
Ông Trung cho rằng lâu nay Nhà nước quy định việc tính toán lợi nhuận dựa trên quyết toán hồ sơ, khai báo thuế hằng năm của doanh nghiệp để xác định doanh thu và lợi nhuận của doanh nghiệp, xem đã hoàn vốn đầu tư và có lãi hay chưa. Nhưng thực tiễn chưa hẳn là như vậy, và cần phải tính toán lại cho phù hợp. Điều này cũng cần cụ thể hoá trong dự thảo Luật đất đai sửa đổi. Hiện dự thảo vẫn quy định chung chung, chưa rõ.
"Việc sau khi thu hút doanh nghiệp vào nhưng chưa hoàn thành thời gian thực hiện của vòng đời dự án mà đã thu hồi đất, cho thấy công tác quy hoạch và quy hoạch sử dụng đất đang bất cập. Do vậy, Luật đất đai sửa đổi lần này cần xem xét công tác quy hoạch về đất đai phải chuẩn hóa, phải có tầm nhìn.
Điểm bất cập hiện nay là quy hoạch đất đai chỉ có kế hoạch 5 năm và thời kỳ 10 năm. Đến giữa kỳ chúng ta có quyền điều chỉnh. Như vậy trong vòng đời dự án thường cho phép doanh nghiệp sử dụng đất không quá 49 năm và rõ ràng đã vượt qua thời gian quy hoạch và thời kỳ quy hoạch sử dụng đất.
Vậy giải quyết vấn đề này như thế nào? Đó là các địa phương phải có tầm nhìn, mặc dù luật hóa là 10 năm nhưng chúng ta phải có tầm nhìn 20 năm. Đối với doanh nghiệp cũng cần phải có nhìn nhận, đánh giá đối với quỹ đất nằm trong diện có khả năng dự kiến thay đổi quy hoạch để có cách đầu tư hợp lý”, ông Trung góp ý.
Thực tiễn, thời gian qua Quảng Ngãi đã chấm dứt dự án rất nhiều, mà ở đây đa phần doanh nghiệp tự nguyện trả dự án khi thấy quá trình thực hiện không đảm bảo các điều kiện, quy định của pháp luật.
Theo ông Trung, đối với dự án đầu tư dở dang đã có quyết định thu hồi đất hoặc chưa thu hồi đất nhưng không đảm bảo quy trình thủ tục thì chấm dứt dự án và xác định giá trị đầu tư hạ tầng, xác định chi phí bồi thường để hoàn trả lại cho nhà đầu tư. Trong đó, chi phí bồi thường dựa vào phương án bồi thường đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt trước đó.
Nguyên tắc bồi thường thiệt hại về tài sản, ngừng sản xuất, kinh doanh khi Nhà nước thu hồi đất
1. Khi Nhà nước thu hồi đất mà chủ sở hữu tài sản hợp pháp gắn liền với đất bị thiệt hại về tài sản thì được bồi thường.
2. Khi Nhà nước thu hồi đất mà tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài phải ngừng sản xuất, kinh doanh mà có thiệt hại thì được bồi thường thiệt hại.
3. Việc bồi thường thiệt hại về tài sản, ngừng sản xuất, kinh doanh khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, kịp thời và đúng quy định của pháp luật.
(Điều 98, dự thảo Luật Đất đai sửa đổi)
Bình luận bài viết (0)
Gửi bình luận