Luật hóa cách xác định giá đất thế nào?

Một trong những nội dung được quan tâm là phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường và giải quyết chênh lệch địa tô.

Báo Giao thông trao đổi với ông Đào Trung Chính, Cục trưởng Cục Quy hoạch và Phát triển tài nguyên đất, Bộ TN&MT về việc tiếp thu ý kiến để hoàn thiện dự thảo luật.

Đưa 3 phương pháp xác định giá đất vào Luật

Trên diễn đàn Quốc hội, rất nhiều ý kiến đóng góp cho Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi). Các ý kiến sẽ được tiếp thu thế nào, nhất là về phương pháp xác định giá đất, thưa ông?

Theo quy trình làm luật, Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đã được trình Quốc hội, vai trò chủ trì tiếp thu sẽ là Ủy ban Kinh tế của Quốc hội. Bộ TN&MT là cơ quan phối hợp.

Sau khi thảo luận tại 19 tổ, với 174 lượt ý kiến, Bộ TN&MT đã có Báo cáo Dự kiến một số nội dung tiếp thu, giải trình ý kiến của đại biểu Quốc hội đối với Dự thảo.

Về đề nghị luật hóa nguyên tắc, phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường, Bộ TN&MT đã tổng hợp đưa vào Báo cáo.

Theo đó, dự kiến quy định cụ thể 3 phương pháp định giá đất trong Luật bao gồm: So sánh trực tiếp, thu nhập, hệ số điều chỉnh giá đất. Giảm 2 phương pháp (chiết trừ, thặng dư) so với Luật Đất đai 2013 đang quy định.

Vì sao chỉ quy định 3 phương pháp mà không phải là 5 như trước đây?

Theo ban soạn thảo, phương pháp thặng dư được loại bỏ là vì phương pháp này có nhiều yếu tố phải giả định để tính toán như: Doanh thu, chi phí phát triển... nhưng hiện nay thiếu cơ sở dữ liệu và căn cứ giả định, việc tính toán phức tạp, khó tổ chức thực hiện, sai số lớn. Còn phương pháp chiết trừ đã được đưa vào trong phương pháp so sánh.

Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) cũng quy định từng phương pháp áp dụng với từng loại đất cụ thể.

Ngoài ra, Bộ TN&MT đưa vào Báo cáo, xác định giá đất phải sử dụng 2 phương pháp làm tham chiếu. Ngoài phương pháp sử dụng chính, sẽ sử dụng thêm một phương pháp nữa mà chủ yếu là phương pháp hệ số để đối chiếu. Trong 2 phương pháp, giá đất nào cao hơn thì chọn.

Tuy nhiên, ban soạn thảo cho rằng chỉ nên luật hóa các quy định cụ thể về nguyên tắc, nội dung, trình tự thực hiện, việc tổ chức thực hiện định giá đất đối với 3 phương pháp đã đề xuất. Đi kèm điều kiện áp dụng các phương pháp định giá đất đối với từng trường hợp cụ thể để đảm bảo minh bạch, chính xác, thống nhất trong việc xác định giá đất, rút ngắn thời gian xác định giá đất cụ thể tại địa phương, đơn giản hóa thủ tục.

Không thể quy định quá chi tiết cả những công thức mang tính kỹ thuật có thể có thay đổi trong quá trình thực hiện. Nếu thể hiện hết trong luật, sau này nếu phải sửa các nội dung về kỹ thuật sẽ mất thời gian, chậm trễ, quy trình thủ tục phức tạp.

Thông tin đầu vào để xác định giá đất là cơ sở rất quan trọng, đòi hỏi phải chính xác, tin cậy. Vậy dự thảo Luật quy định nguồn thông tin đầu vào như thế nào, thưa ông?

Dự thảo đã làm rõ thông tin đầu vào để xác định giá đất phải đảm bảo giá đất được ghi trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đã được công chứng, chứng thực; giá đất trúng đấu giá quyền sử dụng đất mà không chịu tác động của các yếu tố gây tăng hoặc giảm giá đột biến; giao dịch có quan hệ huyết thống hoặc có những ưu đãi khác được ghi nhận trong cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai.

Đối với trường hợp chưa có thông tin giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai thì thu thập thông tin giá đất qua điều tra, khảo sát, thông tin về doanh thu, chi phí, thu nhập từ việc sử dụng đất theo thị trường.

Tuy nhiên, hiện nay có tình trạng các bên mua bán thường khai giá trong hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn so với thực tế, thông tin thể thiện trong hợp đồng chuyển nhượng không có độ tin cậy.

Do đó, tới đây, chúng tôi sẽ kiến nghị sửa quy định trong Luật Thuế thu nhập về chuyển quyền sử dụng đất. Sẽ không đánh thuế theo mức chênh lệch mà sử dụng luôn bảng giá. Như vậy, khuyến khích người dân khai báo đúng. Một mặt, người dân sẽ không bị ảnh hưởng quyền lợi mà còn được bảo vệ. Mặt khác, qua đó có thêm dữ liệu chính xác về giá đất thị trường.

Trên 50% thành viên hội đồng thẩm định phải có chuyên môn

Dư luận đang lo ngại hội đồng thẩm định giá đất sẽ “vừa đá bóng vừa thổi còi” khi chủ tịch hội đồng là lãnh đạo UBND cấp tỉnh và cấp huyện. Quan điểm của ông như thế nào?

Luật Đất đai đã quy định, UBND là cơ quan có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất. Như vậy, cơ quan có thẩm quyền giao đất thì phải đưa ra giá. Giống như một người bán hàng phải đưa ra giá bán của sản phẩm mà mình bán ra. Do đó, về thẩm quyền không thể khác được. Lãnh đạo UBND làm sai sẽ phải chịu trách nhiệm với Nhà nước, nhân dân.

Tuy nhiên, Dự thảo Luật Đất đai cũng đã có quy định để giúp quá trình thẩm định giá đất được khách quan, minh bạch. Đó là, cơ quan định giá là cơ quan tài nguyên và môi trường. Còn cơ quan thẩm định giá là hội đồng thẩm định giá, do cơ quan tài chính làm thường trực.

Trong hội đồng có đại diện các cơ quan. Đặc biệt, tỷ lệ người có chuyên môn về giá phải trên 50% số thành viên hội đồng. Người có chuyên môn là những chuyên gia, những người được đào tạo, có văn bằng, chứng chỉ hành nghề định giá đất phù hợp với quy định của pháp luật hiện hành.

Vậy còn chênh lệch địa tô, dự thảo Luật sẽ xử lý ra sao, thưa ông?

Giải quyết chênh lệch địa tô thì không chỉ có Luật Đất đai mà còn nhiều luật khác phải cùng tham gia giải quyết. Ví dụ như các luật về thuế, Luật Kinh doanh Bất động sản…

Tại Dự thảo Luật Đất đai, chênh lệch địa tô được điều tiết bằng giải pháp thành lập trung tâm phát triển quỹ đất để thu hồi, tạo đất sạch đấu giá.

Tiền đấu giá sẽ được đưa vào ngân sách và quay trở lại bù đắp cho những người có đất thu hồi và cộng đồng dân cư khu vực đó thông qua đầu tư hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội như: Điện đường, trường, trạm...

Chênh lệch địa tô khi làm đường cũng là vấn đề đã được nhìn nhận. Cũng đã có nhiều ý kiến đưa ra rằng, cần thu hồi rộng ra phần đất hai bên đường để đấu giá.

Nhưng điều này vẫn còn đang tranh cãi, xung quanh cách hiểu đối với quy định của Hiến pháp “trong trường hợp thật cần thiết” vào mục đích quốc phòng, an ninh, phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia công cộng mới được thu hồi. Vấn đề này vẫn đang tiếp tục được thảo luận, nghiên cứu, tiếp thu.

Cảm ơn ông!

Vi phạm trong xác định giá đất làm thất thoát ngân sách, mất cán bộ