Niêm yết giá đất như chứng khoán, được không?

Báo Giao thông trao đổi với TS. Trần Xuân Lượng, chuyên ngành Bất động sản, Đại học Kinh tế Quốc dân về câu chuyện này.

Tách bạch đất trước và sau chuyển đổi

Thị trường đất đai hiện tồn tại cơ chế hai giá: Một giá theo khung giá đất Nhà nước ban hành, là cơ sở để tính tiền đóng thuế hay tính giá đất đền bù dự án. Thứ hai là giá trên thị trường, thường xuyên biến động và cao hơn nhiều lần so với khung giá đất. Việc chênh lệch này dẫn tới nhiều hệ lụy. Theo ông, cần giải quyết câu chuyện này thế nào trong lần sửa đổi luật này?

Trước hết, chúng ta phải phân định rõ, đất đai gồm 2 loại: Loại thứ nhất là đất đai đơn thuần, chỉ có đặc tính cơ lý hóa… để trồng trọt, chăn nuôi, tiếng Anh gọi là “soid”.

Đất này sau khi được áp quy hoạch vào “biến” thành các công trình, hạ tầng kỹ thuật. Hay nói nôm na là chuyển đổi mục đích sử dụng đất, thì nó chuyển thành loại thứ 2 là bất động sản, tiếng Anh gọi là “land” hoặc “real estate”.

Giá trị đất trước và sau khi chuyển đổi như vậy chênh lệch nhau từ vài chục đến vài trăm lần.

Nhưng từ trước tới nay, chúng ta áp dụng đền bù theo giá trị tài nguyên (soid), giá rất thấp. Vì thế mới có chuyện cùng 1 thửa đất, khi thu hồi đất của dân đền bù với đất nông nghiệp đơn thuần chỉ khoảng 200 nghìn đồng/m2, nhưng sau đó doanh nghiệp chuyển đổi sang dự án bất động sản, bán ra thị trường 20-40 triệu đồng/m2. Điều này tạo ra sự bất công bằng trong xã hội, dẫn đến khiếu nại, khiếu kiện lĩnh vực đất đai cao, chiếm 64% tỷ lệ đơn thư.

Do đó, tôi cho rằng Luật Đất đai (sửa đổi) cần tách bạch khái niệm 2 loại đất để có chính sách điều tiết hợp lý, tạo cơ sở bồi thường, hỗ trợ thu hồi đất theo giá trị bất động sản đã được quy hoạch (land), chứ không phải bồi thường giá đất nông nghiệp đơn thuần (soid).

Như vậy, phải xác định được giá trị đất đai sát với giá thị trường. Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi đã có nhiều điểm mới như: Bảng giá đất được xây dựng định kỳ hàng năm, giá đất xây dựng theo vị trí, quy định từng trường hợp sử dụng bảng giá đất, giá đất cụ thể, thành lập hội đồng thẩm định giá đất, dịch vụ tư vấn giá đất... Theo ông, như thế đã đủ cơ sở để xác định giá đất theo thị trường chưa?

Tôi cho rằng, dự thảo đã tiếp thu và xây dựng tương đối tốt những điều kiện để thực hiện việc bỏ khung giá đất, xác định giá đất sát giá thị trường.Tuy nhiên, tôi cho rằng vẫn chưa đầy đủ và chưa toàn diện.

Vì sao, thưa ông?

Thực ra, định giá đất không phải là vấn đề mới, nhưng câu hỏi đặt ra là tại sao định giá mãi mà vẫn không đúng? Theo tôi, trước hết phải xác định nguyên nhân đầu tiên từ thể chế, đó là quy định về tổ chức quản lý đất đai.

Chủ trương chung của Đảng, Nhà nước là xác định giá đất sát giá thị trường. Thế nhưng ở nước ta hiện nay, Bộ TN&MT quản lý đất đai, xây dựng dự thảo luật...; còn giá bất động sản, biến động thị trường lại do Bộ Xây dựng nắm; hay đầu tư dự án thì lại do Bộ KH&ĐT quản lý, điều này dẫn đến thông tin đất đai phân tán, không đồng nhất, chồng chéo giữa các luật. Bên cạnh đó, việc phối hợp giữa các cơ quan chưa cao.

Cần một cơ quan quản lý chuyên trách

Vậy theo ông, cần điều chỉnh thế nào để khắc phục những vấn đề này?

Nhà nước cần có một tổ chức chuyên trách quản lý riêng về đất đai, có thể là Bộ Đất đai, Ủy ban Quốc gia về đất đai... Tổ chức này sẽ nắm toàn bộ các nội dung liên quan đến đất đai như: Quản lý dữ liệu đất đai, quy hoạch, luật, chính sách đầu tư, thẩm định giá đất, tính thuế đất...

Từ cơ quan này sẽ phân bổ lại nguồn lực từ đất đai cho các bộ, ngành liên quan quản lý, khai thác. Điều này cũng sẽ giảm bớt gánh nặng mà chúng ta đã đặt lên vai Bộ TN&MT.

Trong trường hợp đó, chúng ta xác định giá đất sát giá thị trường bằng cách nào?

Trước hết, cần có bảng niêm yết giá, giống như giá niêm yết của chứng khoán, giá trên bảng chứng khoán, số liệu trên đó chỉ do thị trường mua - bán quyết định.

Có điều khác với chứng khoán, giao dịch bất động sản cần phải có một bên thứ 3 là trọng tài làm chứng, chịu trách nhiệm cập nhập giá giao dịch trên hợp đồng lên bảng niêm yết giá bất động sản.

Nếu thực hiện nhập liệu từ bây giờ, chúng ta sẽ có được nguồn dữ liệu chất lượng, cập nhập giá biến động, tiệm cận với giá thị trường. Với công nghệ hiện nay, chuyện này hoàn toàn dễ dàng, từ đó dựa vào dữ liệu lịch sử để đưa ra chính sách, quản lý phù hợp, thậm chí dự báo giá thị trường tăng hay giảm.

Thực tế trong tổ chức đấu giá đất vừa qua cho thấy, có hiện tượng tổ chức, cá nhân thông đồng, móc ngoặc nhằm dìm giá, định giá đất thấp để kiếm chênh lệch, gây thất thu ngân sách. Theo ông, việc thành lập hội đồng thẩm định giá có khắc phục được hiện tượng này?

Kết quả thẩm định giá sẽ chưa được khách quan nếu chúng ta giao quá nhiều quyền cho UBND tỉnh, thành phố.

Ông chủ tịch tỉnh, thành phố có nhiều quyền, trong khi đó, tổ chức thẩm định lại là các cơ quan chuyên môn tham mưu dưới quyền chủ tịch, hay các cơ quan không có chuyên môn như: HĐND, MTTQ... thì không khác gì “ vừa đá bóng, vừa thổi còi”.

Do đó, cần quy định buộc phải mời các tổ chức, chuyên gia độc lập có chuyên môn, kinh nghiệm thẩm định giá...

Thậm chí có quy định bắt buộc phải đối chiếu kết quả với các đơn vị thẩm định giá độc lập bên ngoài khác nữa để xác định giá đất chính xác hơn, khách quan hơn.

Lúc này Chủ tịch tỉnh chỉ đóng vai trò tổ chức thực hiện, còn “cầm cân, nảy mực”, quyết định cuối là Chủ tịch Hội đồng Thẩm định giá.

Cảm ơn ông!

Đấu giá đất, cần chính sách tạo nguồn thu dài hạn 50-100 năm