Phần lớn nguồn cung mới nằm trong tay các "ông lớn" bất động sản

Khan hiếm chung cư giá bình dân

Báo cáo thị trường bất động sản năm 2024 của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) chỉ ra rằng nguồn cung đã tăng trưởng đáng kể, đặc biệt với sự xuất hiện của ngày càng nhiều dự án quy mô lớn vào cuối năm. Tuy nhiên, mức tăng này vẫn chưa đáp ứng được nhu cầu nhà ở thực tế, khi khu vực đô thị được ước tính cần bổ sung thêm khoảng 1 triệu đơn vị nhà ở mỗi năm.

Cuối năm 2024, thị trường ghi nhận khoảng 56.000 sản phẩm chào bán trên thị trường sơ cấp, tương đương với cùng kỳ năm 2023. Kết quả này đạt được nhờ nhiều dự án đã giải phóng lượng hàng tồn kho đáng kể trong bối cảnh thị trường dần phục hồi.

Tính chung cả năm, tổng số sản phẩm chào bán đạt gần 81.000, tăng 50% so với năm 2023. Trong đó, có 65.376 sản phẩm mới được đưa ra thị trường, gấp khoảng 3 lần năm trước nhưng chỉ bằng 7% so với năm 2018, thời điểm thị trường chưa chịu tác động từ đại dịch. Đặc biệt, quý IV/2024 ghi nhận 28.000 sản phẩm chào bán mới, gấp đôi so với quý III và gấp 4 lần cùng kỳ năm 2023.

Điểm nổi bật của thị trường trong năm qua chính là sự tăng trưởng mạnh mẽ về giá bán căn hộ chung cư tại TP Hà Nội, nơi luôn dẫn đầu qua các kỳ, tiếp theo là thị trường Đà Nẵng. So với mốc ban đầu (2019), giá bán bình quân của các dự án trong tập mẫu tại Hà Nội, Đà Nẵng và TP.HCM đã lần lượt tăng 72,4%, 49,9% và 34,3%.

Về nguồn cung, theo VARS, căn hộ chung cư tiếp tục đóng vai trò chủ đạo khi chiếm khoảng 70% tổng lượng nhà ở mới trong năm 2024. Tỷ lệ nguồn cung mới của căn hộ chung cư trong các quý lần lượt đạt 43%, 75%, 69% và 72%.

Phân khúc căn hộ chung cư thương mại giá bình dân, vốn là nhu cầu chính của thị trường, đã chính thức không còn xuất hiện. Các căn hộ giá bình dân chỉ đến từ nguồn cung nhà ở xã hội.

Trong năm 2024, 65% nguồn cung căn hộ chung cư mới thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang, với giá bán từ 50 triệu đồng/m2 trở lên.

Riêng trong quý IV/2024, tỷ lệ nguồn cung căn hộ chung cư cao cấp đạt 47%, tăng 16% so với cùng kỳ năm trước, trong khi phân khúc hạng sang và siêu sang cũng tăng mạnh, đạt gần 27%, cao hơn 23% so với quý IV/2023.

Tính chung cả năm, thị trường đã ghi nhận gần 10.000 sản phẩm căn hộ chung cư có mức giá từ 80 triệu đồng/m2 trở lên, tăng hơn 3 lần so với năm 2023.

Phần lớn nguồn cung mới nằm trong tay các "ông lớn" bất động sản

Theo VARS, nguồn cung nhà ở mới trong năm 2024 có sự phân hóa rõ rệt theo từng khu vực và địa phương, cho thấy sự khác biệt lớn về tốc độ phát triển và khả năng đáp ứng nhu cầu thị trường. 

Đáng chú ý, khu vực miền Bắc tiếp tục dẫn đầu khi đóng góp tới 60% tổng nguồn cung nhà ở mới trong cả năm. Ngược lại, khu vực miền Nam và miền Trung lần lượt chỉ chiếm 29% và 11% tổng nguồn cung, thể hiện mức độ phát triển chậm hơn so với miền Bắc.

Nguồn cung nhà ở năm 2024 chủ yếu đến từ các dự án đại đô thị quy mô lớn nằm ở khu vực vùng ven và các tỉnh, thành lân cận hai đô thị đặc biệt là Hà Nội và TP.HCM. Đây là xu hướng tất yếu khi quỹ đất tại các khu vực trung tâm ngày càng khan hiếm và giá trị đất đai leo thang. 

Đặc biệt, trong quý IV/2024, miền Nam ghi nhận sự gia tăng đáng kể về số lượng dự án mở bán mới nhờ sự xuất hiện của hàng loạt dự án lớn. Tuy nhiên, dù tăng trưởng mạnh, nguồn cung tại miền Nam vẫn chưa thể sánh kịp tốc độ phát triển vượt bậc của thị trường miền Bắc, vốn đang là đầu tàu về nguồn cung bất động sản trong năm.

Một điểm nhấn quan trọng trong bức tranh tổng thể là vai trò chi phối của các chủ đầu tư lớn và các tổ chức đầu tư nước ngoài. Theo số liệu từ VARS, các nhà đầu tư này đã đóng góp tới 62% tổng nguồn cung nhà ở mới trong năm 2024. 

Trong số đó, các tập đoàn lớn với hệ sinh thái phát triển đồng bộ chiếm tỷ trọng đáng kể: Vinhomes đóng góp 20,5%; Vinhomes cùng các đối tác chiếm thêm 7%; Capitaland 10,5%; Masterise 9,4%; MIK 7%; Sungroup 5,5%; trong khi các doanh nghiệp khác chiếm 37,4%.

VARS nhấn mạnh rằng, các doanh nghiệp lớn với tiềm lực tài chính mạnh mẽ đang chiếm ưu thế rõ rệt trong việc phát triển các dự án tại các khu đô thị lớn. Họ không chỉ có khả năng hoàn thành các thủ tục pháp lý phức tạp mà còn nắm giữ những quỹ đất chiến lược tại các vị trí đắc địa. 

Đồng thời, các tập đoàn này liên tục mở rộng quy mô và tìm kiếm quỹ đất tại các khu vực tiềm năng, nhằm đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của thị trường. Đây là yếu tố then chốt giúp họ giữ vững vị thế và tiếp tục dẫn dắt thị trường.

Trong khi đó, các doanh nghiệp vừa và nhỏ lại đối mặt với nhiều thách thức lớn. Họ chủ yếu tập trung vào phân khúc nhà ở giá rẻ hoặc trung cấp tại các khu vực vùng ven. 

Tuy nhiên, hạn chế về nguồn vốn cùng với việc khó tiếp cận các khoản vay từ ngân hàng khiến họ gặp không ít khó khăn trong quá trình triển khai dự án. Tình trạng này không chỉ làm chậm tiến độ phát triển mà còn làm giảm khả năng cạnh tranh của nhóm doanh nghiệp này trong bối cảnh thị trường ngày càng khốc liệt.