Siết tín dụng bất động sản giá nhà ra sao?

Từ năm 2017, chi phí vốn tăng lên sẽ khiến giá nhà tăng theo - Ảnh: Khánh Linh

Thông tư 06 vừa được Ngân hàng Nhà nước (NHNN) ban hành được cho là không quá tác động tới thị trường bất động sản (BĐS) trong ngắn hạn, nhưng kể từ năm 2017 chi phí vốn tăng lên sẽ khiến giá nhà tăng theo.

Người mua nhà chưa bị ảnh hưởng ngay

Theo Thông tư 06 sửa đổi vừa được NHNN ban hành, hệ số rủi ro của các khoản phải đòi để kinh doanh BĐS tăng từ 150% lên 200% (theo dự thảo trước đó là 250%) và được thực hiện từ 1/1/2017. Tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn giữ nguyên 60% đến hết năm 2016, sau đó hạ dần xuống 50% từ 1/1/2017 và còn 40% từ 1/1/2018.

Về tác động của thông tư này, ông Nguyễn Đức Diễn, Giám đốc Sàn giao dịch BĐS G5 cho biết, trong mấy ngày qua, lượng giao dịch nhà vẫn khá ít do thị trường BĐS đã không còn “ấm” như hồi đầu và cuối năm 2015. Còn Thông tư 06 sẽ chưa tác động tới người mua nhà ngay bởi tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn tại các ngân hàng vẫn được duy trì 60% đến hết năm nay.

Đồng tình với nhận định trên, ông Phạm Trung Hà, Tổng giám đốc Công ty CP BĐS Hòa Phát cho hay, về phía người mua nhà, tác động từ Thông tư 06 chưa rõ rệt ngay mà chỉ tác động nhiều hơn đến những người thực hiện dự án. Theo đó, các ngân hàng vẫn đang cho người mua nhà vay vốn bình thường. Cùng đó, chủ đầu tư cũng tìm cách hỗ trợ tài chính nhằm khuyến khích khách mua. “Cả ngân hàng và chủ đầu tư vẫn đang có nhiều gói hỗ trợ người mua nhà như gói vay với lãi suất 0% đến 12 tháng, thậm chí là 24 tháng. Có dự án khách hàng được ân hạn nợ gốc...”, ông Diễn nói và cho hay, từ nay tới hết năm 2016, thị trường BĐS sẽ vẫn chuyển động tích cực và nguồn vốn từ ngân hàng sẽ được sử dụng hết hạn mức theo quy định NHNN cho phép.

Sẽ có làn sóng thâu tóm doanh nghiệp BĐS

Ông Hà nhận định, thời gian qua cả doanh nghiệp (DN) và người dân đều dễ dàng tiếp cận vốn tín dụng cho BĐS. “Chính vì thế, Thông tư 06 sẽ là phanh hãm tốt cho thị trường bởi cái gì nhanh quá cũng không tốt”, ông Hà nói.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP HCM phân tích, trong bối cảnh BĐS trầm lắng, cuối năm 2014, NHNN đã ban hành Thông tư 36 tăng cường dòng vốn vào thị trường. “Đến cuối năm 2015 và quý I/2016, thị trường BĐS xuất hiện dấu hiệu bất ổn, có biểu hiện “nóng” trong phân khúc cao cấp, gia tăng nhà đầu tư thứ cấp và tăng giá khá cao nên NHNN phải chọn giải pháp điều chỉnh theo hướng hạn chế vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn một cách có lộ trình, hay nói thẳng là hạn chế vốn vào thị trường BĐS”, ông Châu nói.

Tuy nhiên, ông Diễn cho rằng, ngay từ khi dự thảo được đưa ra, các DN đã tính toán tới khả năng này để có kế hoạch hợp tác với các ngân hàng về nguồn vốn cho năm 2016 và các năm sau. Do vậy, những DN không có quan hệ tốt với ngân hàng sẽ gặp khó khăn và phải tìm nguồn vốn khác như FDI.

Nhưng theo ông Lê Hoàng Châu, vốn FDI hay vốn từ phát hành trái phiếu rất kén DN - thường là đơn vị lớn, có quy tín. Do đó, trong thời gian tới, trên thị trường BĐS sẽ diễn ra tình trạng mua bán, sáp nhập và hình thành các tập đoàn lớn.

Đó là viễn cảnh trong trung hạn, còn trong năm nay và năm 2017, ông Châu nhận định, Thông tư 06 vẫn tạo áp lực lên DN và ngân hàng thương mại. DN phải tìm nguồn vốn khác ngoài ngân hàng. Còn các ngân hàng phải nâng cao chất lượng tín dụng để đảm bảo an toàn. Theo đó, hệ số rủi ro tăng từ 150% lên 200%. DN phải tốn nhiều chi phí hơn trước cho cùng một khoản vay. Ví dụ như trước đây tài sản đảm bảo 1 tỷ đồng có thể được vay 700 triệu đồng nhưng khi áp dụng hệ số rủi ro 200% chỉ còn được vay 600 triệu đồng. “Chi phí tăng sẽ dẫn tới tăng giá thành sản phẩm”, ông Châu nói. Còn tỷ lệ tăng giá nhà là bao nhiêu, theo từng giai đoạn nào thì ông Châu cho biết chưa thể nhận định ở thời điểm hiện tại. 

Tăng gần 30%, tín dụng bất động sản bị cảnh báo “nóng”