Sửa Luật Đất đai: Mở rộng thỏa thuận quyền sử dụng đất cho nhà ở thương mại

Hai loại ý kiến về các loại đất thực hiện dự án nhà ở thương mại

Báo cáo tại phiên họp, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh cho biết, về các loại đất thực hiện dự án nhà ở thương mại hiện có hai loại ý kiến.

Loại ý kiến thứ nhất, nhà đầu tư được thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc sử dụng quyền sử dụng đất đang có đối với đất ở hoặc đất ở và đất khác để thực hiện dự án nhà ở thương mại.

Quy định như vậy tiếp tục kế thừa quy định Luật số 03/2022/QH15 sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đầu tư công, Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư, Luật Đầu tư, Luật Nhà ở, Luật Đấu thầu, Luật Điện lực, Luật Doanh nghiệp, Luật Thuế tiêu thụ đặc biệt và Luật Thi hành án dân sự, sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở.

Theo Thường trực Ủy ban Kinh tế, quy định này lại mở rộng hơn so với khoản 4 Điều 23 Luật Nhà ở hiện hành khi được nhận thỏa thuận về quyền sử dụng đất không chỉ đối với đất ở mà còn đối với đất hỗn hợp có đất ở và đất khác.

Loại ý kiến thứ hai là sửa đổi quy định tại Điều 127 dự thảo Luật theo hướng chặt chẽ hơn phạm vi đất hỗn hợp thực hiện dự án nhà ở thương mại là đất ở và đất phi nông nghiệp không phải đất ở đã nộp tiền sử dụng đất hoặc nộp tiền thuê đất một lần.

Quy định như vậy thu hẹp hơn quy định hiện hành đối với trường hợp nhà đầu tư sử dụng quyền sử dụng đất đang có, nhưng mở rộng hơn về trường hợp được thỏa thuận về nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực hiện dự án nhà ở thương mại.

"Thường trực Ủy ban Kinh tế cơ bản thống nhất với loại ý kiến thứ hai", ông Thanh cho biết.

Không thỏa thuận được thì yêu cầu tòa án giải quyết

Về cơ chế xử lý đối với trường hợp thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất, thảo luận tại kỳ họp thứ 5 của Quốc hội, một số ý kiến đề nghị có cơ chế xử lý trường hợp nhà đầu tư không thỏa thuận được 100% diện tích thực hiện dự án, tạo điều kiện triển khai thực hiện dự án không bị tắc nghẽn,

Có ý kiến đề nghị quy định theo hướng người dân góp vốn bằng đất hoặc khi định giá đất thì người có đất bị thu hồi là một bên trong quá trình định giá. Trường hợp không thỏa thuận được thì người có đất bị thu hồi hoặc các bên yêu cầu cơ quan tổ chức định giá độc lập, nếu không thỏa thuận được thì yêu cầu tòa án giải quyết.

Về nội dung này, Chủ nhiệm Vũ Hồng Thanh cho biết có hai loại ý kiến.

Loại ý kiến thứ nhất, giữ như dự thảo luật trình Quốc hội tại kỳ họp thứ năm. Việc chủ đầu tư thỏa thuận với người sử dụng đất để có đất thực hiện dự án là thỏa thuận mang tính dân sự, việc Nhà nước can thiệp bằng biện pháp thu hồi đất đối với các trường hợp không thỏa thuận được thì không phù hợp, dễ dẫn tới khiếu kiện.

Để đảm bảo việc thỏa thuận nhận chuyển quyền sử dụng đất thành công, nhà đầu tư cần phải tính toán về quy mô, địa điểm thực hiện dự án cho phù hợp.

Loại ý kiến thứ hai, tiếp thu ý kiến đại biểu Quốc hội, dự thảo Luật bổ sung quy định mang tính nguyên tắc, Nhà nước thu hồi đất đối với phần diện tích còn lại của dự án chưa thỏa thuận được để giao đất, cho thuê đất cho nhà đầu tư không đấu giá quyền sử dụng đất, không đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất trong hai trường hợp.

Một, nhà đầu tư thực hiện dự án thông qua hình thức thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất đã thỏa thuận được với từ 80% số người sử dụng đất trở lên và 80% diện tích đất thực hiện dự án trở lên mà không tiếp tục thỏa thuận được.

Hai, nhà đầu tư đang có quyền sử dụng một phần diện tích đất thực hiện dự án và đã thỏa thuận được với từ 80% số người sử dụng đất và 80% diện tích đất trở lên đối với phần diện tích đất còn lại mà không tiếp tục thỏa thuận được Đồng thời, giao Chính phủ quy định chi tiết các nội dung có liên quan.

"Quy định này sẽ góp phần tháo gỡ khó khăn trên thực tế triển khai cơ chế thỏa thuận để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất do không thể thỏa thuận hết diện tích", Thường trực cơ quan thẩm tra nêu quan điểm.

ĐBQH: Sửa Luật Đất đai phải xử lý được chênh lệch địa tô, giá đất