Thanh Oai, Hà Nội: Đất đấu giá bắt đầu "cắt lỗ"

Nhà đầu tư bắt đầu "thoát hàng"?

Như Báo Giao thông đã thông tin trong bài viết: Hà Nội: 15 lô đất giá khởi điểm 1 tỷ tăng lên 7 tỷ sau đấu giá, sau đấu giá 68 lô đất tại huyện Thanh Oai, Hà Nội, nhiều lô tăng giá 6-7 lần.

Ngay sau khi kết thúc phiên đấu giá, PV Báo Giao thông đã nhận được nhiều thông tin chào bán lướt cọc. Trên bảng hàng, các lô đất đấu giá chào bán chênh 400-500 triệu đồng. Có nghĩa, người đến mua lại, ngoài phải trả tiền trúng đấu giá, phải trả thêm nửa tỷ đồng cho người trúng đấu giá, gọi là tiền chênh.

Sau hai ngày, nhiều diễn đàn bất động sản và người dân địa phương, doanh nghiệp bất động sản phân tích sự bất hợp lý khi giá đất nông thôn ngoại thành, nơi thiếu hạ tầng cơ sở lại cao hơn khu vực có hạ tầng đồng bộ. 

Trước phản ứng đó của dư luận, thị trường, nhiều ô đất đã giảm giá chênh với mong muốn thoát hàng. 

Thậm chí, có nhà đầu tư chấp nhận "cắt thịt" như lô đất LK04-* có diện tích gần 61m2, giá trúng hơn 4,24 tỷ đồng (gần 70 triệu đồng/m2), nay được chào bán giá 4,1 tỷ đồng.

Chị H.T, giám đốc một văn phòng môi giới tại Thanh Oai xác nhận, giá chào chênh đã giảm 400-500 triệu/lô xuống 100-200 triệu/lô. Dù vậy, hàng vẫn khó bán.

Cũng có ý kiến dự báo tái diễn hiện tượng bỏ cọc. 

Chuyên gia Kinh tế Đinh Trọng Thịnh nhận xét, mức giá trúng đấu giá lên tới 100 triệu đồng/m2 đã phản ánh "sức nóng" của thị trường đấu giá đất tại các huyện vùng ven Hà Nội.

Cận cảnh khu đất giữa “đồng không, mông quạnh” được trả đấu giá 100 triệu/m2

Xung quanh khu đất đấu giá tại Ngõ Ba, thôn Thanh Thần, xã Thanh Cao, huyện Thanh Oai không có hạ tầng đặc biệt, chủ yếu là dân cư cũ và đất nông nghiệp.

Theo ông Thịnh, nguyên nhân giá cao phi thực tế là do đội "cò" làm giá, sau khi ôm đất trước đó thì hét giá để tạo mặt bằng mới nhằm đem bán các khu đất xung quanh đã đầu tư để thu lời. Do vậy, khả năng bỏ cọc là có. "Mục đích chính của họ đã đạt được thì việc bỏ cọc vài trăm triệu không thể so với khoản lãi nếu bán được đất xung quanh với giá gấp nhiều lần", ông Thịnh bày tỏ.

Cùng quan điểm, Luật sư Đặng Văn Cường (Văn phòng Luật sư Chính Pháp), cho rằng trả giá cao trong các phiên đấu giá để thổi giá bất động sản hoạt động diễn ra khá nhiều trong thời gian vừa qua. Không ít trường hợp những người tham gia đấu giá (thường là nhóm các nhà đầu cơ) trả giá cao để tạo ra mặt bằng giá mới rồi sau đó "lướt cọc" hoặc "bỏ cọc", thoát hàng ra để chốt lời.

Theo ông Cường, trước khi thổi giá một dự án nào đó thì nhóm đầu cơ này thường đã tích lũy một lượng bất động sản nhất định, họ muốn đẩy giá cao để bán các bất động sản của họ kiếm lời, sẵn sàng chấp nhận mất tiền cọc từ việc đẩy giá để đạt được mục đích bán giá cao đối với bất động sản họ đang nắm giữ. Bản chất là thao túng thị trường bất động sản ở phạm vi hẹp.

"Thổi" giá đất: vẫn còn kẽ hở

Gần đây, nhiều khu đất đấu giá Hà Nội có mức khởi điểm thấp, khu Ngõ Ba, thôn Thanh Thần, xã Thanh Cao, huyện Thanh Oai là một ví dụ. Giá khởi điểm được đơn vị tư vấn xác định là 45 triệu đồng, sau đó được "đánh tụt" xuống trên dưới 10 triệu đồng.

Hà Nội: Khởi điểm đấu giá đất từ 45 triệu xuống 10 triệu/m2, có bất thường?

Trung tâm Phát triển Quỹ đất huyện Thanh Oai lý giải khởi điểm đấu giá đất hạ từ 45 triệu đồng xuống dưới 10 triệu đồng/m2.

Tới đây, huyện Hoài Đức, Hà Nội đấu giá 20 thửa đất tại xã Tiên Yên - Xứ đồng Lòng Khúc với khởi điểm 7,3 triệu/m2, diện tích các lô đất 89 - 120m2.

Theo thông tin từ các huyện này, việc xác định khởi điểm thực hiện theo Nghị định 12 (Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều Nghị định 44 hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2013), hiện hành là Nghị định 71 (Nghị định quy định giá đất, Chính phủ ban hành ngày 27/4/2024) quy định xác định giá khởi điểm bằng nhân hệ số K (hệ số điều chỉnh giá đất) của địa phương. Giá khởi điểm thấp đã thu hút đông đảo người tham gia, cuộc đấu giá tại Thanh Oai đã có tới 4.550 bộ hồ sơ, 4.439 bộ đủ điều kiện với hơn 1.500 khách hàng. 20 lô đất đấu giá tại Hoài Đức (đấu giá 26/8) cũng đã thu 700 hồ sơ với 400 khách hàng.

Song, đáng lo ngại là các tổ chức, cá nhân lợi dụng khe hở này để "thổi" giá đất, tác động đến thu hồi đất, thuê đất, sử dụng đất thực hiện quy hoạch, trong đó huyện Thanh Oai được định hướng trở thành đô thị xanh, sinh thái, trung tâm kinh tế phía Tây Nam; Hoài Đức trở thành đô thị trung tâm của Hà Nội...

TS.LS Đặng Văn Cường bày tỏ rằng thao túng thị trường bất động sản làm nhiễu loạn thị trường, thiệt hại cho nền kinh tế. Khi giá bất động sản bị đẩy lên quá cao dẫn đến bất động sản đó sẽ không được đưa vào khai thác sử dụng mà chỉ để bán trao tay kiếm lời giữa những người buôn đất với nhau.

Khi giá bất động sản quá cao thì không có doanh nghiệp nào có thể thuê, khai thác trên bất động sản đó. Giá bất động sản cao sẽ đẩy chi phí sản xuất kinh doanh nên cao và không thể cạnh tranh đối với các đối thủ khác. Giá bất động sản giá cao sẽ không có người sử dụng, trở nên lãng phí nguồn tài nguyên.

Vẫn chậm xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường

Theo ông Cường, theo quy định pháp luật trước đây, tiền đặt cọc không quá 20% giá khởi điểm của tài sản đấu giá. Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đấu giá tài sản thì tiền đặt trước do tổ chức hành nghề đấu giá tài sản và người có tài sản đấu giá thỏa thuận, nhưng tối thiểu là 5% và tối đa là 20% giá khởi điểm của tài sản đấu giá.

Đối với đấu giá quyền sử dụng đất, tiền đặt trước tối thiểu là 10% và tối đa là 20% giá khởi điểm. Quy định mới nhằm hạn chế việc trả giá cao rồi bỏ cọc. Tuy nhiên số tiền đặt cọc lại tính trên giá khởi điểm với cách tính thấp. Bởi đối tượng đầu cơ đẩy giá cao lên thì sẵn sàng bỏ cọc, sau khi thu được khoản lợi bất chính từ "thổi giá".

Ông Cường cũng chỉ ra rằng, Nghị định số 12 quy định phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được áp dụng để xác định giá đất làm căn cứ tính giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất đối với trường hợp thửa đất, khu đất đã được đầu tư hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch chi tiết xây dựng.

Nghị định cũng quy định (điểm a khoản 9 Bổ sung Điều 5e) về trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất lại xác định giá khởi điểm bán đấu giá đất (tại điểm c khoản 3 Điều 5e) áp dụng hệ số điều chỉnh hàng năm thay vì xác định theo phương pháp hệ số điều chỉnh. Trường hợp cần thiết, UBND cấp tỉnh quyết định điều chỉnh hệ số điều chỉnh giá đất đã ban hành cho phù hợp với tình hình thực tế về giá đất tại địa phương. Tuy nhiên, việc điều chỉnh giá là khó bởi bảng giá đất hiện giờ (bảng giá đất thấp - PV) được áp dụng đến hết năm 2025. Bởi vậy, Nhà nước cần phải xem xét lại để có điều chỉnh phù hợp thực tế.