Tránh rủi ro đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng

Nhà đầu tư còn bức xúc về vấn đề pháp lý khi mua biệt thự nghỉ dưỡng tại dự án Flamingo - Ảnh: Flamingo Đại Lải

Tiềm năng lớn, rủi ro cao

Bất động sản (BĐS) nghỉ dưỡng hiện đang là thị trường đầu tư hứa hẹn sinh lời tốt, nhiều dự án khách hàng còn nhận được lời chào với lợi nhuận bằng hoặc cao hơn so lãi suất ngân hàng. Nhận định về sự phát triển của phân khúc BĐS nghỉ dưỡng, ông Nguyễn Thế Điệp, Phó chủ tịch Hiệp hội BĐS Hà Nội, cho biết, du lịch nghỉ dưỡng hiện đang có tốc độ phát triển nhanh, nhất là du lịch biển. Tại một số điểm như: Đà Nẵng, Nha Trang, Phú Quốc, Quảng Ninh, tốc độ tăng trưởng có những năm đến 15 -20%. Đây là cơ hội lớn cho thị trường bất động sản nghỉ dưỡng, condotel (căn hộ khách sạn), tạo bối cảnh ra đời hàng loạt dự án, thu hút sự quan tâm lớn của các chủ đầu tư. “Tại phân khúc này, tư duy kinh doanh BĐS truyền thống cũng không còn nữa. Thay vào đó, chủ đầu tư đưa ra hàng loạt giải pháp kinh doanh cho khách hàng có quyền lựa chọn. Chỉ cần vốn khoảng 3 tỷ đồng, với sự hợp tác của các ngân hàng, nhà đầu tư hoàn toàn có thể đầu tư một căn biệt thự nghỉ dưỡng, condotel trị giá 10 tỷ đồng để kinh doanh”, ông Điệp phân tích.

Theo ông Điệp, nếu so sánh với các nước trong khu vực, tiềm năng thị trường BĐS nghỉ dưỡng tại Việt Nam còn rất lớn. Ông Điệp dẫn chứng: “Thực tế cho thấy, tại Bali (Indonesia), Chieng Mai (Thái Lan) có từ 50.000 đến 500.000 buồng, phòng nghỉ dưỡng. Trong khi đó, ở Đà Nẵng chỉ có khoảng 5.000 phòng. Do vậy, cơ chế chính sách của Nhà nước cần có chiến lược tạo điều kiện mạnh mẽ hơn nữa cho các chủ đầu tư thực hiện dự án, từ chính sách đất đai đến các thủ tục hành chính...”.

Theo các chuyên gia, hiện có hai loại BĐS du lịch sinh thái: Dự án chính tắc và dự án tự phát từ phía người dân. Với trường hợp tự phát, mức giá bán hiện rất thấp vì họ không phải đầu tư nhiều, trong khi đó dự án chính tắc gặp nhiều khó khăn về chính sách, đặc biệt về chi phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất. “Flamingo Đại Lải là một điển hình. Chủ đầu tư đã bỏ ra hàng nghìn tỷ đồng đầu tư suốt 10 năm nhưng hiện gặp nhiều vướng mắc. Muốn bán được, chủ đầu tư phải điều chỉnh dự án từ đất du lịch sinh thái sang đất nhà ở. Hiện nay, còn hàng trăm, hàng nghìn dự án như vậy đang tồn tại cần sự vào cuộc của cơ quan quản lý để tháo gỡ vướng mắc”, ông Điệp thông tin và nêu kiến nghị nên thu phí chuyển đổi sử dụng đất ở mức thấp nhất để khuyến khích đầu tư tại khu BĐS nghỉ dưỡng.

Thừa nhận những khó khăn trên, bà Hoàng Thị Vân Anh, Vụ trưởng Vụ Chính sách và Pháp chế ,Tổng cục Quản lý Đất đai (Bộ TN&MT) cho biết: “Đặc điểm sử dụng đất của các dự án BĐS nghỉ dưỡng là diện tích đất rộng, hệ số sử dụng đất thấp nên cũng cần có cơ chế khuyến khích. Tổng cục Du lịch hiện đang xây dựng cơ chế khuyến khích phát triển du lịch. Một trong các biện pháp được nêu ra là xây dựng cơ chế về miễn giảm thuế, phí sử dụng đất”.

Dự án Flamingo Đại Lải chủ đầu tư đã bỏ ra hàng nghìn tỷ đồng đầu tư suốt 10 năm nhưng hiện gặp nhiều vướng mắc chưa giải quyết được - Ảnh: Tạ Tôn

Biệt thự nghỉ dưỡng có được cấp sổ đỏ?

Tại buổi tọa đàm, vấn đề có được cấp sổ đỏ (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất gắn liền với tài sản) khi mua biệt thự tại khu du lịch sinh thái được nhiều độc giả quan tâm. Theo bà Hoàng Thị Vân Anh, khu du lịch nghỉ dưỡng là đất thương mại dịch vụ, nên chỉ được cho thuê đất và không được phân lô bán nền bán như đất ở. “Các khách hàng của khu BĐS nghỉ dưỡng đang có sự nhầm lẫn. Họ cho rằng, các dự án này như là các dự án nhà ở để bán. Đối với các dự án BĐS nghỉ dưỡng, nếu đủ điều kiện theo quy định thì được chuyển nhượng từng phần hoặc toàn bộ dự án cho chủ đầu tư thứ cấp để tiếp tục kinh doanh theo đúng dự án và quy hoạch được duyệt”.

Lý giải thêm, ông Phạm Văn Thường, Trưởng phòng Quản lý thị trường BĐS, Cục Quản lý nhà (Bộ Xây dựng), nhấn mạnh: “Cần phải hiểu rõ chuyển nhượng một phần dự án ở đây là gì? Một phần dự án không có nghĩa là một căn nhà. Chủ đầu tư nhận chuyển nhượng phải đáp ứng đủ các điều kiện, trình tự theo quy định tại Luật Kinh Doanh BĐS. Việc chuyển nhượng một phần dự án, phải được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép. Nếu trong dự án đó được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt phần đất làm nhà ở để bán, thì người dân có thể mua để làm nhà ở. Còn nếu dự án được phê duyệt để làm nhà cho thuê nghỉ dưỡng thì chỉ được cho thuê”.

Trước những quy định nghiêm ngặt về chuyển đổi mục đích sử dụng đất, có ý kiến đề xuất nên có quy định riêng về cấp sổ đỏ với những dự án BĐS nghỉ dưỡng. Tuy nhiên, luật sư Nguyễn Hưng Quang, VP Luật sư Nguyễn Hưng Quang và cộng sự lại không tán thành. “Pháp luật phải đồng bộ, nếu có quy định riêng về cấp sổ đỏ cho tất cả các dự án biệt thự nghỉ dưỡng, căn hộ du lịch thì rất khó do tính đa dạng của các dự án... Nếu chỉ vì câu chuyện làm sao bảo đảm quyền thương mại cho chủ đầu tư BĐS nghỉ dưỡng được thuận lợi, mà bỏ qua câu chuyện quy hoạch và các quy định khác là không được”, luật sư Quang phân tích. Cũng theo luật sư Quang, thay vì chăm chăm trông chờ việc cấp sổ đỏ cho biệt thự nghỉ dưỡng, condotel, người mua nên cần một bản một hợp đồng được thiết kế tốt với các điều khoản kín kẽ sẽ giúp bảo đảm quyền lợi cho mình trong mọi hoàn cảnh giao dịch kinh doanh.

Lỗ hổng pháp lý về biệt thự nghỉ dưỡng