Tung tin dự án cầu đường “thổi giá” đất Nhơn Trạch

Tuy nhiên, các chuyên gia khuyến cáo, nhà đầu tư cần thận trọng.

Đất ven sông nhộn nhịp, đất dự án ảm đạm

Những ngày cuối tháng 2, rất nhiều người dân từ TP.HCM đổ về Nhơn Trạch theo hai hướng phà Cát Lái hoặc cao tốc TP.HCM - Long Thành - Dầu Giây để tìm mua đất.

Hàng loạt biển hiệu của các công ty môi giới bất động sản được dựng lên trên những tuyến đường chính dẫn vào Nhơn Trạch.

Ở hướng đi từ phà Cát Lái, hầu hết nhà đầu tư đổ về 3 xã: Phú Hội, Phước Khánh, Vĩnh Thanh tìm mua đất cận sông hoặc giáp các con lạch nhỏ mà ca-nô, ghe xuồng có thể di chuyển vào.

“Đại gia từ TP.HCM về đây mua đất ven sông làm nhà vườn nhiều lắm. Năm trước dù dịch bệnh nhưng bên em vẫn chốt được gần 20 lô từ 1.000 - 3.000m2”, một người môi giới bất động sản tên H., Công ty M.B nói, rồi trực tiếp đưa PV Báo Giao thông đi xem một khu đất hiện đã chia ra 3 lô nằm ngay mặt lạch nối với sông Ông Kèo.

“Hiện cả 3 lô đất này chưa có đường vào nhưng đã có đường dự phòng 12m theo quy hoạch của huyện. Khi mở đường, cả 3 lô đất này sẽ có một mặt tiền sông nước, một mặt tiền đường nhựa. Giá trị đất tăng ít nhất gấp 3 lần”, H. quả quyết.

Theo hướng dẫn của một người môi giới khác, chúng tôi rẽ vào một đường mòn mới mở xuyên qua cánh rừng tràm về phía sông Ông Kèo thuộc địa bàn xã Phước Khánh.

Tại khu đất trồng cây lâu năm giáp sông trước đây sình lầy, chủ đất đã cho bơm cát lên và san bằng phẳng.

“Đất khu vực này năm 2018 giá 850.000 đồng/m2, giờ chủ đất bán 2.500.000 đồng/m2. Lô này 1.000m2 vuông vắn, nếu anh chốt bên em bao luôn dựng nhà vườn”, người môi giới nói.

Trong khi thị trường đất trồng cây đợi chuyển đổi lên thổ cư khá nhộn nhịp, tại khu vực đã hoàn thiện hạ tầng ở gần trung tâm Nhơn Trạch với những dự án của các doanh nghiệp lớn đã thực hiện nhiều năm trước, lại ảm đạm khác thường.

Vào dự án Long Tân City ngay mặt tiền đường 25C vào ban ngày, nhưng thật lạ là khu đất rộng mênh mông 170ha chỉ toàn những bãi cỏ hoang. Dự án này do Công ty CP Licogi 16 làm chủ đầu tư, đã mở bán lần đầu tư năm 2006, lúc đó giá chỉ tầm 3 triệu đồng/m2.

Các lô đất đã được chia nền, làm đường, dựng cột điện nhưng để cho cỏ mọc. Văn phòng của Licogi 16 đóng cửa đã lâu, cỏ mọc lên đến mái nhà.

Tuy nhiên, bất ngờ là khi chúng tôi liên hệ sàn giao dịch của công ty Licogi, một nhân viên nói “tất cả các nền đều đã có chủ”.

Đối diện bên kia đường là dự án Mega City do Tập đoàn Kim Oanh làm chủ đầu tư, đang xây dựng cổng vào dự án.

Nhân viên môi giới từ TP.HCM xuống đây dựng dù che nắng ngoài đường đợi khách cho biết, hiện số lượng khách hàng ký gửi chỉ khoảng hơn 50 ô đất nền và rất ít vị trí đẹp.

Giá khởi điểm đợt 1 từ 750 triệu đồng/nền vào năm 2018, hiện môi giới hét trên 2 tỷ đồng.

Dù tọa lạc giữa 4 tuyến đường: 25C, 319, Tôn Đức Thắng và Nguyễn Hữu Cảnh, trung tâm TP Nhơn Trạch, nhưng chính nhân viên môi giới cũng khẳng định: “Đến lúc có người về xây nhà ở cũng còn lâu, vì ở đây chưa được phép xây nhà. Dự án bán hết 3.000 lô từ năm 2018 nhưng đến nay vẫn chưa lô nào có sổ đỏ!”.

Đường chưa khởi công, “cò” thi nhau “thổi giá” đất

Ông Nguyễn Hồng Sơn, Trưởng phòng kinh doanh Công ty CP Tư vấn và phát triển bất động sản Đại Phát cho biết, hiện nay bất động sản ven sông vẫn đang được khách hàng săn mua, nhất là đất trồng cây lâu năm chờ lên sổ.

Trên thực tế, dù gặp khó về hạ tầng giao thông vì chưa có đường vào, nhưng chính những bất động sản sơ khai này lại có biên độ tăng giá tốt nhất.

Theo ông Sơn, sau khi có thông tin quy hoạch cụ thể và mở đường kết nối, các lô đất sẽ tiếp đà tăng giá trị lần thứ 2. Ở giai đoạn cuối cùng khi hạ tầng đã phát triển, khu dân cư đã định hình, hầu hết khách hàng mua chỉ để ở hoặc kinh doanh buôn bán nên biên độ tăng chững lại hoặc tăng không đáng kể.

Có những lô đất trồng cây lâu năm trong “rổ hàng” của Đại Phát tại Nhơn Trạch hiện đã tăng hơn 150% giá trị tính từ khi đầu tư.

Tuy nhiên, theo ông Sơn, khi nhìn vào sự lệch pha trong thị trường bất động sản Nhơn Trạch có thể thấy, tình trạng “giá ảo” được phát ra từ các “cò” để kiếm chênh lệch từ những nhà đầu tư F1 là chính.

Một chuyên gia bất động sản tại TP.HCM nhận định, cơn “sốt” đất cuối năm 2018 để lại mặt bằng giá đất cao ngất ngưởng tại huyện Nhơn Trạch, dù hạ tầng kết nối khi ấy còn dang dở, một số dự án trọng điểm chưa rõ thời điểm khởi công.

Hệ lụy của “cơn sốt” này khiến giá nền đất trong các dự án thuộc địa bàn các xã xa trung tâm huyện Nhơn Trạch vốn chỉ bình quân 2 - 3 triệu đồng/m2 đã tăng lên 8 triệu đồng/m2. Giá đất trên các trục đường chính của huyện Nhơn Trạch từ dưới 20 triệu đồng/m2 đã “nhảy dựng đứng” lên 40 - 50 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, các giao dịch rất ít.

Một chuyên gia cho biết, bất động sản Nhơn Trạch “đứng hình” trong khoảng 10 năm qua bởi thiếu một cây cầu kết nối với TP.HCM.

Theo chu kỳ, vào đầu năm, giới bất động sản lại tung tin “cầu Cát Lái chuẩn bị khởi công” để đẩy giá đất. Nhưng hơn 10 năm qua cả Đồng Nai và TP.HCM vẫn chưa chốt được vị trí xây cầu Cát Lái và nguồn vốn đầu tư. Vì vậy số phận cây cầu này vẫn chưa rõ ràng.

Khi có thông tin sắp khởi công tuyến Vành đai 3 TP.HCM đoạn Tân Vạn - Nhơn Trạch, trong đó có cầu Nhơn Trạch nối trung tâm huyện này với TP. Thủ Đức, TP.HCM, giới bất động sản lại tiếp tục tung chiêu để đẩy giá đất ở khu vực này.

Nhưng từ khi khởi công đến hoàn thành dự án cũng ít nhất 3 năm. Đến khi đó, những lô đất tại dự án Mega City 2 của Kim Oanh có tăng gấp 3 lần thì hiệu quả đầu tư không phải là cao.

“Người dân nếu có tiền nhàn rỗi có thể đầu tư, còn tiền vay ngân hàng thì nên tránh. Nhưng cũng nên chọn những khu đất có pháp lý rõ ràng, tránh những dự án chưa có sổ, hoặc của các chủ đầu tư nhiều tai tiếng, sẽ bị chôn vốn”, vị chuyên gia khuyến cáo.

Đường Vành đai 3 đoạn Tân Vạn - Nhơn Trạch sẽ khởi công quý I/2022