Vì đâu doanh nghiệp bất động sản kẻ cười, người khóc?

Bức tranh lợi nhuận quý I/2019 cho thấy, kết quả kinh doanh khả quan của nhiều doanh nghiệp lớn, song cũng lộ ra nhiều mảng tối ở nhiều doanh nghiệp khi sử dụng đòn bẩy tài chính (sử dụng vốn vay để kinh doanh sinh lời) và phát triển nóng làm tăng hàng tồn kho.

Họ Vin thống lĩnh lợi nhuận

Giữ vị trí cao nhất về lợi nhuận quý I/2019 trong ngành bất động sản (BĐS) là ông lớn CTCP Vinhomes (VHM). Quý này, tổng lợi nhuận trước thuế của VHM đạt 4.868 tỷ đồng.

Hai đại diện khác họ Vin trên sàn là VIC và VRE cũng có kết quả kinh doanh hết sức ấn tượng. VIC báo lợi nhuận trước thuế 1.928 tỷ đồng nhờ lĩnh vực BĐS tăng trưởng ổn định. Tổng giá trị hợp đồng bán BĐS ký mới và đặt cọc mới trong quý I/2019 đạt tới 12.348 tỷ đồng, tăng 49% so với cùng kỳ 2018.

Với VRE, dù doanh thu từ hoạt động tài chính sụt giảm, song doanh thu cho thuê BĐS đầu tư và cung cấp các dịch vụ liên quan vẫn đạt 1.599 tỷ đồng, tăng 26,4%; doanh thu chuyển nhượng BĐS 601 tỷ đồng, tăng 79,3% do tiến hành bàn giao phần lớn dự án Vincom Shophouse Cà Mau. Do đó, lợi nhuận trước thuế quý này của VRE vẫn ở mức cao, 777 tỷ đồng.

Ngoài ba đại diện họ Vin, trên sàn còn ghi nhận nhiều doanh nghiệp địa ốc có mức tăng trưởng mạnh như CTCP Tập đoàn Đầu tư địa ốc No Va (NVL) ghi nhận doanh thu thuần 4.910 tỷ đồng (gấp 2,6 lần cùng kỳ) nhờ chủ yếu hoạt động chuyển nhượng BĐS. Lợi nhuận sau thuế của NVL quý này đã đạt 578 tỷ đồng (gấp 2,5 lần so với cùng kỳ). CTCP Tập đoàn Đất Xanh (DXG) cũng ghi nhận tổng lợi nhuận trước thuế 515 tỷ đồng nhờ doanh thu ở mức cao 1.498 tỷ đồng.

Theo thống kê, lợi nhuận 10 doanh nghiệp BĐS lớn nhất trên sàn tạo ra trong quý này là hơn 11.408 tỷ đồng. Trong đó, đáng chú ý, lợi nhuận của 3 doanh nghiệp họ Vin chiếm tới 66,3%. Trước đó, năm 2018 cũng ghi nhận chỉ riêng VHM và VIC đã chiếm 50% lợi nhuận của cả ngành bất động sản.

Gánh nặng lãi vay và hàng tồn kho

Mức độ đói vốn của các doanh nghiệp BĐS thể hiện ở tỷ lệ đi vay lớn, kể cả doanh nghiệp lớn. Điều này cũng dẫn đến hệ lụy là chi phí lãi vay lớn. Đơn cử như NVL, trong kỳ hoạt động tài chính thu về gần 134 tỷ đồng doanh thu nhưng gánh nặng lãi vay khiến chi phí tài chính đẩy lên mức cao gần 469 tỷ đồng, trong đó riêng chi phí lãi vay 379 tỷ đồng. Cùng kỳ năm ngoái, chi phí tài chính của NVL cũng tới 478 tỷ đồng, trong đó chi phí lãi vay 388 tỷ đồng. Với nỗ lực tăng 17,7% doanh thu và 0,7% lợi nhuận sau thuế NVL sẽ phải nỗ lực giới thiệu khoảng 4.500 căn hộ, bàn giao 5.900 căn hộ trong khi vẫn còn hơn 1.000 căn hộ (khoảng 6.400 tỷ đồng) chưa ghi nhận được doanh thu năm 2018.

Chi phí lãi vay tăng mạnh gần 47% lên 47 tỷ đồng cũng trở thành gánh nặng tài chính với DXG. Để gia tăng quỹ đất, nợ vay của công ty đã liên tục tăng trong giai đoạn 2015-2018, kéo theo chi phí lãi vay tăng mạnh, nhất là giai đoạn 2017 (62 tỷ đồng) lên 190 tỷ đồng 2018. Đáng lưu ý nhất là dù hoạt động kinh doanh tăng trưởng đều đặn nhưng dòng tiền của doanh nghiệp liên tục âm. Có nghĩa là dù cả năm làm ăn có lãi mà vẫn thiếu tiền.

Theo báo cáo tài chính, lưu chuyển tiền thuần hai năm 2017 và 2018 hụt 1.054 tỷ đồng và 931 tỷ đồng. Phần lớn tài sản của Đất Xanh đang nằm tại hai khoản mục hàng tồn kho và phải thu. Bình quân 4 năm gần đây giá trị hai khoản mục này lần lượt gia tăng đến 84% và 96%. Riêng hàng tồn kho của công ty liên tục tăng, 2016 chỉ ở mức 916 tỷ đồng nhưng đến cuối 2018 đã lên 4.605 tỷ đồng và đến quý này tiếp tục tăng lên 4.319 tỷ đồng. Cũng trong giai đoạn 2015-2018, dư nợ đi vay (cả ngắn hạn và dài hạn) của công ty liên tục tăng mạnh, lần lượt đạt tỷ lệ trung bình 70% và 127%. Con số này đến quý I/2019 đã tăng lên 7.729 tỷ. Hiện, Đất Xanh có hệ số đòn bẩy tài chính tính đến cuối quý 1/2019 là 2,17 lần.

Không riêng Đất Xanh, rất nhiều doanh nghiệp BĐS lớn khác có hệ thống đòn bẩy tài chính cao như CTCP đầu tư C.E.O cũng có hệ số đòn bẩy tài chính ở mức cao là 3,79 lần. Công ty có nợ phải trả tăng 7,6% lên 6.408 tỷ đồng, trong đó riêng vay nợ và thuê tài chính ngắn hạn quý này là 1.370 tỷ đồng. Hay CTCP Tập đoàn FLC cũng có có hệ số đòn bẩy 2,94 lần; CTCP phát triển BĐS Phát Đạt cũng có hệ số đòn bẩy tài chính ở mức 2,75 lần...

Hiệp hội Bất động sản TP HCM vừa qua đã cảnh báo các doanh nghiệp sử dụng đòn bẩy tài chính càng lớn sẽ đi kèm rủi ro càng cao bởi theo Hiệp hội các doanh nghiệp lớn nhanh nhưng kỹ năng quản trị chưa phát triển tương xứng với bộ máy, nhất là với các doanh nghiệp quy mô nhỏ (chiếm phần lớn trong gần 10.000 doanh nghiệp hiện nay).

136 tỷ đồng Jackpot không có người nhận, Vietlott nói gì?