Vụ trả 30 tỷ đồng/m2 đất rồi bỏ cuộc: Cách nào ngăn trục lợi đấu giá đất?

Cần xóa tâm lý "cùng lắm mất tiền đặt cọc"

Liên quan tới vụ việc trả giá 30 tỷ đồng/m2 tại phiên đấu giá diễn ra ở thôn Đông Lai, xã Quang Tiến, huyện Sóc Sơn, TP Hà Nội ngày 3/12, cơ quan cảnh sát điều tra Công an TP Hà Nội đã ra Quyết định tạm giữ 5 đối tượng: Phạm Ngọc Tuấn, Ngô Văn Dương, Nguyễn Đức Thành, Nguyễn Thế Trung, Nguyễn Thế Quân, về hành vi "Vi phạm quy định về hoạt động bán đấu giá tài sản", được quy định tại Khoản 2 Điều 218 Bộ luật Hình sự năm 2015.

Trước đó, ngày 30/11, UBND huyện Thanh Oai tổ chức phiên đấu giá 22 thửa đất tại xã Đỗ Động (huyện Thanh Oai). Đến vòng thứ 7, giá cao nhất được nhà đầu tư trả 70,3 triệu đồng/m2. Nhưng đến vòng thứ 8, khách hàng đồng loạt không trả giá tiếp dẫn đến phiên đấu không thành công.

Khi thông tin được chia sẻ, nhiều người cho rằng, có hành vi phá hoại phiên đấu giá nên cần phải xử lý nghiêm.

Luận bàn về nội dung này, ông Nguyễn Văn Đỉnh, chuyên gia pháp lý bất động sản cho rằng, nguyên nhân các vụ việc trên là do thời gian qua nhiều người tham gia đấu giá sẵn sàng trả giá cao bất chấp và chấp nhận mất khoản tiền đặt trước. Bởi theo Điều 159 Luật Đất đai 2024, giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất tính theo bảng giá đất.

Do bảng giá đất của Hà Nội và nhiều địa phương hiện quá thấp nên kéo theo giá khởi điểm rất thấp. Hơn nữa, tiền đặt trước được tính bằng 20% giá khởi điểm cũng rất thấp, tạo ra sức hấp dẫn lớn để thu hút nhiều người tham gia.

"Tại các phiên đấu giá gần đây, nhiều người sẵn sàng "thi đấu", trả giá cao với tâm lý "cùng lắm là mất tiền đặt trước". Từ đó, tạo ra những màn "so kè" trong trả giá và gây tâm lý ức chế, muốn phá cuộc đấu giá như ví dụ tại cuộc đấu giá ở huyện Sóc Sơn", ông Đỉnh nêu ý kiến.

Để chấn chỉnh tình trạng này, chuyên gia Nguyễn Văn Đỉnh cho rằng, các địa phương cần thực hiện nghiêm quy định của Luật Đất đai 2024. Đồng thời, sớm rà soát để điều chỉnh, cập nhật bảng giá đất, đảm bảo nguyên tắc thị trường. Khi giá khởi điểm trong đấu giá đất được kéo sát giá thị trường và tiền đặt trước tăng theo, các cuộc đấu giá sẽ trở nên chuyên nghiệp, lành mạnh hơn, thay vì tình trạng lộn xộn thời gian vừa qua.

Cần xử lý bỏ cọc bằng tài sản tương đương giá trị đấu giá

Vấn đề làm sao để ngăn tình trạng bỏ cọc trong đấu giá bất động sản cũng được các đại biểu Quốc hội quan tâm trong phiên thảo luận về việc thực hiện chính sách, pháp luật về quản lý thị trường bất động sản và phát triển nhà ở xã hội từ năm 2015 đến hết năm 2023, tại Kỳ họp thứ 8, Quốc hội khóa XV.

Đại biểu Quốc hội Dương Văn Phước (đoàn Quảng Nam) cho rằng, giá đấu giá là không thực chất thì nó trở thành là công cụ để lũng đoạn và thị trường buôn bán trở thành nơi để trục lợi và chúng ta cần phải nghiêm trị.

Để khắc phục tình trạng bỏ cọc, trục lợi đối với thị trường bất động sản, ông Phước đưa ra giải pháp là cần tăng giá tiền đặt cọc theo từng vòng, theo lũy tiến để buộc người đấu giá phải cân nhắc khi bỏ cọc.

Tranh luận với đại biểu Dương Văn Phước về lí do vì sao không nên tăng phí đặt cọc, đại biểu Hoàng Văn Cường (đoàn TP Hà Nội) cho rằng, hiện nay phí đặt cọc đang được quy định từ 5 - 20%.

"Chẳng hạn như, giá bất động sản ban đầu là 10 tỷ thì phí đặt cọc là 2 tỷ, không phải ai tham gia đấu giá thì đều được mua bất động sản đó ngay, 10 người tham gia thì chỉ được 1 người mua. Chi phí dồn tiền đặt cọc vào đó đã tạo ra cản trở tâm lý nên rất ít người tham gia đăng ký mua", đại biểu phân tích.

Do đó, đại biểu Cường cho rằng, không nên tăng phí đặt cọc mà cần tăng điều kiện của những người tham gia đấu giá.

Ông Cường nêu rõ, nếu người mua có thể minh chứng tài sản thông qua việc sao kê tài khoản ngân hàng hoặc thông qua các bất động sản như sổ đỏ, nếu người đó bỏ cọc thì sẽ bị xử lý bỏ cọc bằng tài sản tương đương giá trị đấu giá.

Đại biểu Quốc hội Hoàng Văn Cường cho rằng, với cách làm như vậy thì sẽ đạt được lợi ích như: Những người không có tiền mà tham gia đấu giá chỉ nhằm mục tiêu mua đi - bán lại thì không có đủ điều kiện để minh chứng và không tham gia đấu giá được. 

Còn những người mua bất động sản để dùng thì họ sẽ chứng minh được ngay và chúng ta xác định được những người đấu giá đúng thực chất. Đối với những người trả giá cao mà bỏ cọc thì sẽ bị xử lý tài sản đó với giá trị rất lớn, qua đó ngăn chặn được tình trạng bỏ cọc như thời gian qua.

Qua những phân tích nêu trên, ông Cường cho rằng, quy định này phải làm trước khi minh chứng được hồ sơ và hoàn toàn có đủ điều kiện và có đủ thời gian để người tham gia đấu giá chuẩn bị cũng như cơ quan quản lý đấu giá có thể kiểm soát.

Các đối tượng trong vụ trả giá 30 tỷ đồng/m2 đất có thể bị xử lý thế nào?

Tiến sĩ, luật sư Đặng Văn Cường, Trưởng Văn phòng luật sư Chính Pháp (đoàn luật sư TP Hà Nội) cho biết, theo quy định của pháp luật, hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất được thực hiện theo thủ tục đấu giá tài sản, đòi hỏi công khai, minh bạch, đảm bảo công bằng.

Nếu có hành vi tác động, can thiệp vào thủ tục đấu giá tài sản, khiến cho việc đấu giá tài sản không thể thực hiện được hoặc thông đồng với nhau để dìm giá hoặc tăng giá trái pháp luật để trục lợi thì đây là hành vi vi phạm pháp luật.

"Các đối tượng trong vụ trả 30 tỷ đồng/m2 đất ở Sóc Sơn, TP Hà Nội có thể sẽ bị khởi tố về tội vi phạm quy định về đấu giá tài sản (nếu có sự thông đồng để dìm giá) hoặc tội gây rối trật tự công cộng (nếu cố ý phá hoại cuộc đấu giá).

Hành vi thông đồng với nhau để dìm giá khi đấu giá quyền sử dụng đất nhằm trục lợi thì vụ việc có dấu hiệu tội phạm, có căn cứ để xử lý về tội vi phạm quy định về hoạt động đấu giá tài sản theo điều 218 Bộ luật hình sự với hình phạt có thể tới 5 năm tù", luật sư Cường cho hay.

Theo ông Cường, trong thời gian qua, hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất diễn ra nhiều bất thường, hiện tượng trả giá cao rồi bỏ cọc diễn ra ở nhiều địa phương gây bức xúc trong dư luận xã hội, khiến nhiều cuộc đấu giá không thực hiện được.

Đấu giá quyền sử dụng đất thời gian qua khiến cho giá đất ở các khu vực có hoạt động đấu giá đất đều tăng cao, người trúng giá đất trả giá cao hơn mức khởi điểm rất nhiều khiến cho những người dân sống trong khu vực đó, những người lao động không có cơ hội tiếp cận về quyền sử dụng đất trong những dự án có tổ chức đấu giá.

"Điều đáng lo ngại là các thửa đất cứ thế qua tay thổi giá lên để kiếm lời nhưng không đưa vào sử dụng dẫn đến lãng phí tài nguyên, ảnh hưởng đến môi trường đầu tư.

Bởi vậy, kiểm soát hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất là điều cần thiết, sao cho giá đất phản ánh đúng với giá thị trường, để người có nhu cầu thực sự có cơ hội tiếp cận để đưa đất vào sử dụng nhằm phát triển kinh tế - xã hội, đảm bảo an sinh xã hội và loại bỏ được các trường hợp đầu cơ, lợi dụng hoạt động đấu giá đất để thu lợi bất chính", luật sư Đặng Văn Cường nói.