Chủ nhà tăng giá bán để bù thuế
Cụ thể, các chính sách gồm: Áp dụng bảng giá đất mới (Quyết định 79), cấm phân lô bán nền tại 5 huyện ngoại thành (Quyết định 83), cho phép tách thửa đất ở không phụ thuộc quy hoạch (Quyết định 100).
Thị trường bất động sản có nhiều chuyển động rõ rệt sau “bộ 3” quyết định về đất đai mà TP.HCM ban hành.
Ngay sau khi TP.HCM áp dụng bảng giá đất mới điều chỉnh tăng so với lần trước đó vào tháng 7, giá nhà đất tại hầu hết các quận, huyện đều tăng nhẹ. Khảo sát của PV Báo Giao thông, giá chào bán trên thị trường nhà đất tăng từ 0,5-2% so với bảng giá đất cũ.
Anh Minh Quang (39 tuổi) vừa ký giấy đặt cọc bán căn nhà diện tích 80m2 trên đường Phạm Văn Chiêu, quận Gò Vấp cho biết: "Số tiền nộp thuế thu nhập cá nhân sau khi bán nhà tăng lên theo bảng giá đất mới nên tôi đã điều chỉnh giá bán cộng thêm 50 triệu trước khi nhận đặt cọc. Dự kiến, tiền thuế thu nhập cá nhân phải nộp là gần 80 triệu đồng".
Theo anh Quang, ngoài việc tiền thuế tăng theo bảng giá đất mới, giao dịch còn chịu phí môi giới 1%, tương đương 40 triệu đồng. Như vậy, với giá trị hợp đồng khoảng 4 tỷ đồng, tổng chi thuế và phí đối với giao dịch là gần 120 triệu đồng.
Tại TP Thủ Đức, chị Minh Phương, đại diện ủy quyền bán căn nhà có diện tích gần 200m2 tại phường An Phú cho biết, cũng đã điều chỉnh giá bán tăng thêm gần 200 triệu đồng vì dự liệu thành phố sẽ sớm áp dụng bảng giá đất mới.
"Số tiền này chỉ vừa đủ bù vào khoản nộp thuế tăng thêm bởi giá thị trường nhà đất trong thời điểm hiện nay đã chững lại.
Nếu hạch toán theo giá trị nhà mà chủ nhà mua đầu tư từ năm 2018 đến nay, tỷ suất sinh lời sau khi cấn trừ gốc và lãi mỗi năm chỉ còn khoảng 8%/năm. Có điều chỉnh tăng một chút thôi chứ khó lòng mà "té nước theo mưa" lắm vì giá thị trường không chỉ phụ thuộc vào bảng giá đất vốn để tính thuế", chị Phương nhận định.
Trên các sàn giao dịch bất động sản, giá nhà đất tại các quận trung tâm như quận 1, quận 3, Phú Nhuận điều chỉnh tăng nhiều nhất ở khoảng 2%. Tuy nhiên, lý do tăng giá cũng để bù đắp chi phí nộp thuế và phí môi giới giao dịch. Trên thực tế, giá nhà đất trong bảng giá đất mới áp dụng của TP.HCM vẫn đang thấp hơn so với giá giao dịch trên thị trường từ 25-50% tùy khu vực.
Giới đầu cơ chao đảo vì "ôm" đất nông nghiệp
Trong lúc nhà đất tăng giá thì giới đầu cơ rơi vào cảnh "khóc thầm" vì bảng giá đất nông nghiệp gần như không tăng. Điều này ngay lập tức kéo giãn biên độ chênh lệch giữa đất ở và đất nông nghiệp.
Nếu muốn chuyển mục đích sử dụng sang đất ở, nhà đầu tư đất nông nghiệp phải nộp số tiền thuế rất lớn. Có trường hợp tại quận 12, một nhà đầu tư cá nhân dự kiến sẽ phải nộp số tiền thuế lên đến gần 60 tỷ đồng nếu muốn chuyển toàn bộ diện tích đất trồng cây lâu năm sang đất ở đô thị.
Ông Tuấn, một người chuyên đầu cơ đất nông nghiệp tại huyện Hóc Môn cho biết: "Ba anh em trong gia đình tôi hiện đang ôm gần 1,5ha đất trồng cây lâu năm ở huyện Hóc Môn và đất lúa ở huyện Củ Chi. Suốt 2 năm nay cả gia đình gồng lãi ngân hàng, chỉ mong bán bớt được để cắt lỗ. Bây giờ thì xác định thua rồi".
Theo ông Tuấn, bảng giá đất mới của TP.HCM đã trực tiếp ngăn những người đầu cơ bất động sản như ông có cơ hội "hớt váng" chênh lệch địa tô.
Buộc bán tháo để cứu vãn
Cùng với bảng giá đất mới, Quyết định số 83/2024 đã cấm chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đã có hạ tầng kỹ thuật, gần như bít đường liên kết của giới đầu cơ với các chủ đầu tư dự án bất động sản.
Không những rơi vào cảnh ôm đất nông nghiệp như "ôm bom", những nhà đầu tư trong giai đoạn hiện nay có nguy cơ phải giảm giá bán thủng đáy để cứu vãn tình thế.
"Trước đây, còn xoay xở đáo hạn bên này thế chấp bên kia. Bây giờ phải xác định bán lỗ, bán dưới giá vốn 30-40% may ra thu hồi được một phần trong tổng vốn đầu tư từ những năm trước", bà N - một nhà đầu tư chia sẻ.
Dù quyết định tăng giá đất ở và cấm phân lô bán nền 5 huyện ngoại thành khiến giới đầu tư chao đảo nhưng quyết định tách thửa mới nhất của TP.HCM đã tạo ra lối thoát giúp cân bằng thị trường.
Theo đó, quyết định 100/2024 vừa ban hành ngày 31/10 về điều kiện tách thửa đất (ngoại trừ dự án bất động sản) giúp nhiều người dân phấn khởi. Suốt 2 năm qua, do vướng mắc về quy hoạch sử dụng đất hỗn hợp, đất dân cư xây dựng mới nên hàng nghìn hécta đất của người dân không được tách thửa, giao dịch đình trệ.
Nhiều ưu điểm nhưng cần rà soát độ vênh
Ông Nguyễn Toàn Thắng, Giám đốc Sở TN&MT TP.HCM cho rằng, khi xây dựng bảng giá đất, ngành chức năng TP.HCM đã có cân chỉnh ở các vị trí để khoảng chênh lệch giá đất ở và đất nông nghiệp không quá lớn, từ đó hỗ trợ người dân có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất.
Để giải quyết nội dung tác động nêu trên, Chính phủ đang xây dựng nghị định về miễn giảm tiền sử dụng đất trong một số trường hợp, trong đó có trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân. Từ thực tiễn địa phương, TP.HCM sẽ có góp ý cụ thể trong quá trình xây dựng nghị định này.
Đối với Quyết định 83 về cấm phân lô bán nền, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho rằng cần có sự điều chỉnh. Lý do, khu vực các huyện vùng ven là vùng nông thôn, nhu cầu được mua bán, chuyển nhượng đất để tự xây nhà ở rất lớn. Do đó, Hiệp hội đã đề xuất sửa quy định theo hướng quy định chi tiết việc xác định các khu vực được chuyển nhượng quyền sử dụng đất (đã có hạ tầng kỹ thuật) để người dân tự xây nhà.
Đối với Quyết định 100 về tách thửa đất hỗn hợp và đất dân cư xây dựng mới, dù là quyết định được "chào đón" nhiều nhất nhưng hiện nay TP Thủ Đức và các quận, huyện vẫn chưa có hướng dẫn cụ thể để triển khai.
Đại diện Sở TN&MT cho biết sẽ sớm có văn bản hướng dẫn TP Thủ Đức và các quận, huyện, các chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai thực hiện, đảm bảo quyền lợi người dân. Quan trọng nhất là việc hướng dẫn cơ chế phối hợp, liên thông giữa bộ phận tiếp nhận hồ sơ với các phòng chuyên môn về hạ tầng giao thông, điện, nước, PCCC trong trường hợp thửa đất có chừa lối đi sử dụng chung.
Bình luận bài viết (0)
Gửi bình luận