"Siết" phân lô bán nền, môi giới tự do từ hôm nay 1/8

Thu tiền cọc không quá 5% giá trị hợp đồng

Một trong những điểm mới đáng chú ý của luật này là quy định đặt cọc mua nhà. Theo đó, khoản 5, Điều 23, quy định chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai khi đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh. Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình.

Nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai chỉ được đưa vào kinh doanh khi có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất; giấy phép xây dựng; thông báo khởi công xây dựng công trình; giấy tờ về nghiệm thu việc đã hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật…

Luật này quy định rõ, việc thanh toán trong mua bán nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng bao gồm cả tiền đặt cọc. 

Đồng thời, quy định giảm tỷ lệ thanh toán khi thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai xuống còn 50% thay vì 70% như quy định trước đây. Những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng đến khi bàn giao nhà ở, công trình xây dựng cho khách hàng thì số tiền thanh toán trước cho bên cho thuê mua ≤50% giá trị nhà ở, công trình xây dựng thuê mua (hiện nay là 70%).

Môi giới phải có chứng chỉ hành nghề

Theo quy định tại Điều 61, Luật Kinh doanh bất động sản 2023, doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải đáp ứng điều kiện: Phải có quy chế hoạt động dịch vụ môi giới bất động sản; phải có cơ sở vật chất, kỹ thuật đáp ứng yêu cầu hoạt động theo quy định của Chính phủ; có tối thiểu 1 cá nhân có chứng chỉ môi giới bất động sản.

Trước khi hoạt động kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản, doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản gửi thông tin về doanh nghiệp đến cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh nơi thành lập doanh nghiệp để được đăng tải trên hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản.

Riêng khoản 2, Điều 61, quy định rõ cá nhân hành nghề môi giới bất động sản phải có chứng chỉ hành nghề. Theo đó, môi giới hoạt động kinh doanh bất động sản phải đáp ứng điều kiện: Có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản; Phải hành nghề trong doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản.

Do đó từ ngày 1/8, cá nhân hành nghề môi giới bất động sản phải hành nghề trong doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản như sàn giao dịch bất động sản hoặc công ty môi giới bất động sản…

Thanh toán giao dịch qua tài khoản được quy định tại Điều 47. Theo đó, luật quy định việc thanh toán trong giao dịch bất động sản, dự án bất động sản do các bên thỏa thuận trong hợp đồng và tuân thủ quy định của pháp luật. Chủ đầu tư dự án, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản nhận tiền thanh toán theo hợp đồng kinh doanh bất động sản, hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản từ khách hàng thông qua tài khoản.

Siết phân lô, bán nền đến cả đô thị loại III, công khai thông tin dự án trước khi bán

Theo quy định tại Điều 31, không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở thuộc khu vực phường, quận, thành phố của đô thị thuộc loại đặc biệt, loại I; loại II; loại III và trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để đầu tư dự án xây dựng nhà ở theo quy định của Luật Đất đai. Các khu vực còn lại, UBND cấp tỉnh căn cứ điều kiện của địa phương để xác định các khu vực chủ đầu tư dự án được chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật cho cá nhân tự xây dựng nhà ở.

Quy định mới đã mở rộng phạm vi đô thị áp dụng so với quy định trước (khoản 2 Điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, được sửa đổi bởi khoản 17 Điều 1 Nghị định 148/2020/NĐ-CP) chỉ ngăn chặn phân lô, bán nền tại các khu vực đô thị loại đặc biệt và đô thị loại I trực thuộc Trung ương; khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị hoặc mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị.

Luật này cũng quy định phải công khai loạt thông tin về bất động sản trước khi đưa vào kinh doanh, trong đó có thông tin về dự án bất động sản như: Quyết định chủ trương đầu tư/chấp thuận chủ trương đầu tư/chấp thuận đầu tư dự án bất động sản; quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền; thông tin về quy hoạch chi tiết được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; hợp đồng mẫu được sử dụng để ký kết trong giao dịch kinh doanh bất động sản; thông tin về nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai; giấy tờ về quyền sử dụng đất...